Услуги юриста в Санкт-Петербурге

На рынке юридических услуг
с 2009 года
  тел (812) 99-22-841

Санкт-Петербург ,
ул. Малая Морская, д. 11 (БЦ Дом Шрётера), офис 401
Адмиралтейская

Наши преимущества:

 1. Бесплатная первая консультация
 2. Индивидуальный подход к каждому клиенту
 3. Многолетний опыт работы
 4. Профессиональный штат опытных юристов широкого профиля позволяет комплексно рассматривать вопросы клиента и выработать оптимальную схему работы
 5. Ответственность за результат и гарантия чистоты сделки

Юридические услуги     О компании          Прайс-лист      Наша команда      Статьи       Отзывы      Наши клиенты       Контакты




 

Услуги юриста в Санкт-Петербурге / Новости компании / Кто должен сохранить культурное наследие: арендатор или собственник


25-05-2018

Кто должен сохранить культурное наследие: арендатор или собственник

По закону арендатор объекта культурного наследия должен нести обязанности по его сохранению только в том случае, если это прописано в соглашении с собственником. Однако московские власти решили, что эти функции можно возложить на пользователя недвижимости, даже если они не прописаны в арендном договоре. Три инстанции признали такие действия чиновников законными. В Верховном суде власти уверяли, что просили арендатора лишь отчитываться о работах по сохранению имущества. Судьи ВС такому доводу не поверили, а эксперты объяснили, как предпринимателям защититься от подобных разбирательств.

В общих нормах ГК РФ обязанность по содержанию и текущему ремонту имущества возложена на арендатора, а по капитальному – на арендодателя, если иное не установлено договором. В свою очередь, работы по сохранению объекта культурного наследия (ОКН) формально выведены из регулирования общих норм ГК, так как отраслевое законодательство (№ 73-ФЗ) выделяет их в отдельную категорию, объясняет Дмитрий Некрестьянов. С 22 января 2015 года в этот ФЗ вступили значительные изменения, которые среди прочего конкретно прописали, кто несет обязанность сохранять ОКН и поддерживать их в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, – это собственники таких объектов. Даже если они передали имущество во владение или пользование третьего лица. Однако на практике эта новелла не всегда помогает убрать путаницу в вопросе, кто и как должен ухаживать за такими объектами.  

Автономная некоммерческая организация Центральный дом работников искусства (ЦДРИ) с 1993 года арендует у Департамента госимущества Москвы (ДГИ) часть старинного здания на ул. Рождественка. В этих помещениях находится объект культурного наследия – «Зал, в котором Ленин Владимир Ильич выступал на III Всероссийском съезде Советов народного хозяйства и на II Всероссийском съезде профсоюза медико-санитарного труда в 1920 году».

Осенью 2016 года Мосгорнаследие отправило ЦДРИ охранное обязательство «собственника или иного законного владельца ОКН» и сопроводительное письмо, в котором власти попросили арендатора ежегодно отчитываться о выполнении требований, установленных обязательственным документом.

 
Что такое охранное обязательство

Документ, согласно которому  собственник объекта культурного наследия берет на себя обязательство по сохранению и содержанию в надлежащем состоянии памятника архитектуры. Это включает в себя ограничение эксплуатационных прав владения объектом и выполнение определенных работ по содержанию такого имущества в соответствии с требованиями, которые прописаны в обязательстве.

Но в ЦДРИ решили, что они не должны выполнять эти функции, и оспорили действия госоргана в судебном порядке. В своем иске арендатор утверждал, что по закону охранное обязательство нужно выдавать только собственнику объекта культурного наследия. Однако три инстанции не согласились с позицией заявителя. Суды подчеркнули, что Мосгорнаследие правомерно возложило на ЦДРИ обязанность исполнять требования из охранного обязательства, так как истец пользуется этим объектом (дело № А40-230582/2016).

Обязанности по закону и по соглашению

Организация не согласилась с выводами нижестоящих инстанций и оспорила их в Верховный суд. На заседании в ВС представитель заявителя, юрист Максим Денисов, пояснял, что в п. 11 ст. 47.6 № 73-ФЗ конкретно определен круг лиц, которые обязаны выполнять охранное обязательство: «И в этот перечень не входит арендатор объекта культурного наследия». Он пояснил, что такие требования на истца можно было бы возложить, прописав их в арендном договоре: «Однако наше действующее соглашение с ДГИ такого пункта не содержит». 

Денисов подчеркнул, что законодатель четко указал: функции по сохранению ОКН принадлежат собственнику подобного имущества: «Мы по закону несем только обязанности по содержанию и использованию этого объекта». Денисов заметил, что его доверитель в 1993 году получил это здание в аварийном состоянии: «Сейчас у нас там театр, живем за счет продажи билетов и сдачи части площадей в субаренду. Но все равно стараемся сами его ремонтировать – починили крышу, провели косметический ремонт. Мы следим за имуществом».

 

Вадим Величко, представитель ответчика, утверждал, что они в отправленных истцу документах не заставляли арендатора исполнять требования охранного обязательства: «Мы просто представляли уведомления о том, что такие работы проводятся». Более того, за невыполнение этого приказа ЦДРИ нельзя привлечь к ответственности, настаивал оппонент: «Права и интересы заявителя спорная бумага не затрагивает, это же не предписание».

– Зачем Вы ее тогда отправляли в ЦДРИ? – поинтересовалась председательствующая судья Наталья Павлова.

– Чтобы организация знала, как правильно использовать и содержать объект, – объяснил Величко.

В ответ Денисов заметил, что по закону охранное обязательство исполняет тот, кому этот документ направлен.

Выслушав все доводы стороны, «тройка» судей ВС удалилась в совещательную комнату и спустя полчаса огласила резолютивную часть решения: акты нижестоящих судов отменить, а действия Мосгорнаследия, обязавшего арендатора исполнять требования охранного обязательства, признать незаконными.  

Наталья Лопатина, юрист «Содружества Земельных юристов», соглашается с решением ВС. По ее словам, позиция нижестоящих инстанций основана на неверном толковании № 73-ФЗ. Она разъясняет, что до 2015 года законодательство действительно допускало заключение охранного обязательства напрямую с владельцем или пользователем ОКН. Однако вот уже три года по закону эта функция принадлежит собственнику такого имущества. 

Но распределение обязанностей по содержанию и использованию объекта культурного наследия между собственником и арендатором можно установить в их соглашении, подчеркивает она. Таким образом, если в этом договоре на арендатора не возложена обязанность по консервации, ремонту и реставрации объекта, то перечисленные работы должен выполнять собственник объекта, резюмирует Алексей А.

 

Арендаторам непросто обезопасить себя от подобных судебных разбирательств. Если охранное обязательство на них возлагает орган госвласти своим решением, то этот документ надо оспорить очень оперативно. Надо подать заявление о признании такого решения незаконным в течение трехмесячного срока, со дня когда арендатор узнал о наличии такой бумаги.

А для того чтобы обезопасить арендатора от таких споров, необходимо вести грамотную работу с уполномоченным органом исполнительной власти в этой сфере и собственником ОКН, Евгений : «Это включает в себя согласование приемлемого для обеих сторон содержания охранно-арендного договора».


(pravo.ru)

Назад

 
Новости / Rss канал

    Версия для печати 

 
     

Разработка и сопровождение

 

Юридический центр «ПрофКонсалтинг» - Юридические услуги в Санкт-Петербурге    
www.uslugi-urista.spb.ru , E-mail info@uslugi-urista.spb.ru , тел  (812) 99-22-841   
ул. Малая Морская, д. 11 (БЦ Дом Шрётера), офис 401, Карта сайта
ОГРН:1147847241893,  ИНН 7838507306, КПП 783801001    



Бесплатная юридическая консультация  |  Представительство в суде  |  Лицензирование  |  Регистрация, изменения ООО, ЗАО, ИП  |  Оформление документов, паспортов и виз для граждан РФ  |  Оформление документов для иностранных граждан  |  Операции с недвижимостью  |  Консультация юриста  |  Абонентское обслуживание юридических лиц  |  Бухгалтерские услуги  |  Наша команда
Сайт не является публичной офертой*