Собственник решил продать дом и по предварительному договору получил задаток, а потом передумал – деньги не вернул, а недвижимость подарил родственнице. Добросовестно ли такое поведение, разбирался Верховный суд, а юристы дали совет, что делать, если вам

27-03-2018

Собственник решил продать дом и по предварительному договору получил задаток, а потом передумал – деньги не вернул, а недвижимость подарил родственнице. Добросовестно ли такое поведение, разбирался Верховный суд, а юристы дали совет, что делать, если вам

Ситуация, когда должник выводит активы, чтобы исключить возможность обратить на них взыскание, является распространённой и даже рядовой для каждого крупного банкротства, говорит юрист Ф. С. Существование подобной схемы арбитражный управляющий заподозрил и в деле № А40-209178/2015.

А началось все с того, что в феврале 2013 года Евгения Глухова заключила предварительный договор продажи земель и жилого дома в Подмосковье со Светланой Шелудяковой, которая уплатила за имущество задаток в размере $490 000 (10% от всей цены). Основное соглашение стороны договорились подписать до 30 апреля 2013 года, но так и не сделали этого. Пользуясь таким обстоятельством, в мае 2013-го Глухова подарила участки с коттеджем своей дочери Оксане Солнышковой.

Шелудякова сначала попробовала через суд заставить продавца заключить основной договор, но ей отказали. Первая инстанция сослалась на то, что ответчик уже не является владельцем недвижимости. Но Московский областной суд отменил это решение (дело № 33-13252/2014). Апелляция признала предварительный договор сторон спора незаключенным и постановила взыскать $490 000 с Глуховой как неосновательное обогащение. Однако судебное решение не помогло вернуть деньги покупателю, и она инициировала дело о несостоятельности продавца (дело № А40-209178/2015). В рамках банкротного процесса арбитражный управляющий А. А. попытался признать недействительным договор дарения имущества.

Три инстанции отклонили его требование, так как не нашли в действиях Глуховой злоупотреблений. Суды указали, что банкрот решил подарить недвижимость уже после того, как истек срок предварительного договора. Тогда нельзя было предположить, что это соглашение впоследствии признают недействительным, объяснили три инстанции. Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, добавили суды.

Кто вел себя недобросовестно

Управляющий не согласился с такими выводами и обжаловал акты нижестоящих инстанций в ВС. На заседании в ВС представитель заявителя, юрист Екатерина Иващенко, настаивала, что Глухова подарила все свое имущество, так как не хотела допустить взыскания на него. А обязанность по возврату денег у должника возникла не позже 30 апреля 2013 года, поясняла юрист. Она подчеркнула, что в момент заключения договора дарения у Глуховой уже присутствовала кредиторская задолженность.

Представитель банкрота, управляющий Михаил Хомяков, уверял, что его доверитель не знала о существовании долга: «Продавец исходила из того, что у нее $490 000 остаются как задаток, ведь основной договор покупатель не стала заключать». Проект такого соглашения Шелудякова направила Глуховой только 13 июня 2013 года, подчеркнул Хомяков: «Хотя, должник еще до 30 апреля сама четыре раза посылала телеграммы с просьбой подписать основной договор, но реакция на эти письма отсутствовала».

А дочь банкрота на заседании в ВС объяснила, почему мать решила подарить ей имущество: «У нас возникла сложная ситуация в семье, мама тяжело заболела и развелась с мужем, она боялась, что в случае смерти он попытается претендовать на эту недвижимость». Солнышкова утверждала, что договор дарения заключили исключительно из-за семейных обстоятельств: «Никакого злого умысла в наших действиях не было».

Представитель Шелудяковой, юрист Дмитрий Чуванов, в ответ настаивал, что все действия должника в совокупности свидетельствуют о недобросовестности банкрота.

– Так, а в чем проявилась эта недобросовестность? – уточнил судья Иван Разумов.

– Глухова не хотела возвращать $490 000, которые взяла, – пояснил Чуванов.

– Так ведь вы изначально исходили из того, что эта сумма является задатком, который не возвращается в спорной ситуации, – заметил Разумов.

– Нет, надо исходить из того, что у продавца было безусловное обязательство вернуть эти деньги. Да и Мособлсуд их признал не задатком, а неосновательным обогащением, – ответил юрист Шелудяковой.

После этого Солнышкова подчеркнула, что полученные $490 000 они получили не просто так: «По условиям соглашения с потенциальным покупателем мы должны были на эти средства доделать дом и собрать пакет документов для продажи, что добросовестно выполнили».

Выслушав все доводы сторон, «тройка» судей под председательством Ирины Букиной удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила решение: в удовлетворении жалобы управляющего отказать, а акты нижестоящих инстанций оставить без изменений. Таким образом, договор дарения имущества признали действительным.

"Должник не предполагала, что предварительный договор признают незаключенным"

Юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы поясняет, что в подобных историях судам, прежде всего, надо выяснить – почему стороны так и не заключили основной договор. Если это произошло из-за уклонения должника, то тогда можно сделать вывод о его недобросовестности и признать договор дарения недействительным, объясняет юрист. Но если основное соглашение не подписали из-за того, что стороны вели себя пассивно и не стремились к этому, то оснований упрекнуть должника в недобросовестности становится меньше, считает Коршунов.

Вместе с тем юристы замечает, что обычно люди, действующие добросовестно, не дарят детям имущество, которое только собирались продать и за которое уже получили задаток. Хотя он добавляет, что люди, которые действительно нацелены скрыть имущество от взыскания, обычно обременяют свои активы притязаниями сторонних кредиторов: «Например, передают в залог добросовестному залогодержателю». В этом деле Глухова даже не пыталась так поступить.

Но юристы указывают на совокупность обстоятельств, которые в этом деле переводят бремя доказывания добросовестности на должника: 1) у того есть значительный долг; 2) у того нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание; 3) факт безвозмездной передачи имущества родственнику.

Однако обращают внимание на важное обстоятельство в защиту Глуховой: стороны предварительного договора купли-продажи не могли знать, что их соглашение признают незаключенным. Он разъясняет, что после того, как срок на заключение основного договора истек, то задаток остается у продавца: «И никаких финансовых претензий несостоявшийся покупатель предъявить не может».

(pravo.ru)