Покупка квартиры по переуступке прав: что значит переуступка, риски, порядок

Купить квартиру в строящемся на деньги дольщиков доме выгодно, потому что это в разы дешевле готового жилья. Помимо достоинств переуступка (цессия) несет серьезные риски. Взвешенный и юридически грамотный подход поможет исключить ошибки.

Ключевые моменты переуступки

Переуступка права на жилье основана на заключенном между строителем и дольщиком договоре долевого участия (ДДУ), по которому граждане направляют средства на целевое использование — финансирование возведения многоквартирного дома, а застройщик гарантирует передать жилье в собственность дольщика после ввода в эксплуатацию. Дольщик на этапе начального возведения инвестировал в жилплощадь и желает с бонусом передать это право. По переуступке инвестора (цедента) переходят к покупателю (цессионарию).
Приобретатель выкупает право требовать у застройщика квартиру по условиям договора долевого участия. Цессия заключается до сдачи дома в эксплуатацию.
1. Договор переуступки по ДДУ регистрируется в Росреестре. Пошлина для граждан— 2000 рублей, для организаций — 22000 рублей. При регистрации контролируется законность сделки. Проверяются оригиналы платежных документов как части пакета цессии.
2. Фиксирует согласие застройщика. Возможность переуступки, как правило, включается в ДДУ для контроля прав и обязательств дольщиков. Например, с кого требовать доплату за квадратные метры или возвращать деньги за не уменьшение объема квартиры.
3. Определяется полнота выполнения обязательств дольщика перед строительной компанией. Например, строительной компанией прилагается акт сверки о том, что денежные обязательства выполнены дольщиком.
4. Проверяются обременения сторон сделки. Например, согласие банка до заключения цессии, если инвестиция сделана по ипотеке, в кредит, находится ли жилье в залоге. Кредитный договор предусматривает условие передачи права на объект недвижимости с согласия залогодержателя. По условиям ипотеки банк требует согласие застройщика по переуступке. Стоит согласование от 1 до 5 % от цены ДДУ.
5. Прилагаются в пакете к сделке: договор дольщика и застройщика, платежные документы к этому договору, дополнительные соглашения, если они заключались в ходе строительства. Документация, достаточная, чтобы подстраховаться от финансовых претензий со стороны компании в будущем. Цессионарий в дальнейшем руководствуется тем же самым договором, и если там есть какая-то недоплата, застройщик обяжет нового дольщика эту задолженность погасить. Желателен акт сверки или какое-либо уведомление о полном исполнении финансовых условий, чтобы избежать претензий со стороны строителя.

Последовательность действий покупателя

Информация о строительном предприятии и подконтрольных подрядчиках размещена в Едином реестре застройщиков. Чем выше рейтинг компании, тем реже допускала просрочки в сдаче объектов. Списки неблагонадежных застройщиков публикуют на официальных региональных сайтах. Если строитель часто фигурирует в качестве ответчика или банкрота в картотеке арбитражных судов, то он ненадежен. Полезно ознакомиться с учредительными документами и годовыми финансовыми отчетами. Убедиться в разрешении на строительство, в сроках законной аренды или собственности на землю.
Для подготовки сделки требуются:
· оригинал договора долевого строительства;
· одобрение банка, застройщика;
· нотариальное согласие на сделку супругов как покупателя, так и продавца;
· чеки выплат по взносам дольщика;
· врачебное заключение о психическом здоровье (по требованию);
· паспорта сторон;
· квитанция об оплате госпошлины.

Цессия оформляется по правилам гл. 24 ГК РФ с учетом требований федерального закона № 214, регулирующим долевое строительство. Форма договора переуступки идентична форме ДДУ (письменная, нотариальная и прочее). Покупатель принимает права и обязанности продавца по договору долевого строительства. Положения, регулирующие ДДУ, не меняются со сменой дольщика.
Добавочные положения прописываются по желанию сторон.
Регистрация цессии в Росреестре непосредственно через регистрационную палату или через МФЦ проходит в течение 5-10 дней.
Оплатить договор после завершения государственной регистрации. Цена договора — это себестоимость взносов на момент его подписания и прибавочная — оплата за переуступку прав. При форс-мажорных обстоятельствах цессионарий может требовать возмещения затрат на взносы. Дополнительная цена цессии — зона риска.

Слабые места цессии

Сегодня распространена схема, при которой застройщики массово продают ДДУ подконтрольным юридическим компаниям по заниженным ценам для последующей перепродажи дольщикам. Помимо неочевидных выгод застройщик при расторжении ДДУ отвечает по первоначальному договору. То есть полную стоимость договора переуступки цессионарию не компенсировать. Но в случае банкротства строительной фирмы дольщики возмещают свои затраты по цене квадратного метра, определенного оценщиком, не меньше указанной в ДДУ. Если дольщику покажется такая оценка не объективной, он самостоятельно выбирает другого оценщика.
Неоднократная перепродажа ДДУ конкретной квартиры несет большие риски. Убедиться в чистоте сделок по цепочке невозможно. Надежнее и проще не становиться еще одним звеном длинной очереди.
Первостепенное значение имеет исследование причин, из-за которых продавец идет на переуступку по ДДУ. Хорошо, если это простая инвестиционная выгода. Хуже, если истинная причина скрывается цедентом. Например, продавец владеет скрытой информацией о скором банкротстве застройщика, о некачественных материалах и работах, о замедлении или остановке строительства.
Основной риск при покупке квартиры по переуступке по ДДУ — это то, что невозможно расторгнуть договор переуступки из-за нарушения обязательства по договору. Бремя требовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств по ДДУ лежит теперь только на новом дольщике.

Если у вас возникли вопросы по этой, либо иной правовой теме, то специалисты «Юридического центра «ПрофКонсалтинг» с радостью помогут Вам в рамках первой бесплатной консультации, записаться на которую возможно по тел. (812) 99-22-841.