Кадастры

Доброго времени суток. Сегодня мы расскажем Вам об актуальной теме уходящего года, порядке оспаривания кадастровой стоимости имущества. Мы подробно опишем Вам точный алгоритм действий, если вы решили оспорить кадастровую стоимость вашего имущества. Если же у Вас возникнут дополнительные вопросы, вы всегда можете обратиться в нашу компанию, позвонив по номеру телефона (812) 99 22 841. А теперь, разберем все по порядку:

Федеральное законодательство регулирует данный вопрос Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а так же Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Кадастровая стоимость квартиры, дома, участка, или же гаража определяется в ходе массовой оценки государственными экспертами, использующими для этого рыночную информацию и характеристики объекта из общедоступных источников. Оценщики при этом не выезжают на место, их расчет основывается на статистических данных, а так же анализе средних цен в районе расположения того или иного объекта и часто не отражает реальных факторов влияющих на объект оценки (текущее состояние квартиры, удаленность от дороги и др.). В результате выясняется, что кадастровая стоимость имущества явно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, что и влечет за собой ощутимое увеличение налога.

Размер кадастровой стоимости влияет на размер:

земельного налога;
налога на имущество организаций;
налога на имущество физических лиц.

«Как быть?», - спросите вы. В данной ситуации существует два пути решения проблемы:

порядок оспаривания в комиссии;
порядок оспаривания в суде общей юрисдикции.

Для начала стоит узнать кадастровую стоимость объекта, которая прописывается в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Узнать ее можно на сайте Росреестра или запросив в территориальном подразделении Росреестра выписку из ГКН.

Обратиться о пересмотре кадастровой стоимости может не только собственник. Подробный список нам дает ППВС РФ №28 от 30.06.2015г. Пункт 6 позволяет вступать в спорные правоотношения:

бывшему собственнику, если результаты затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика. Он вправе подать заявление на пересмотр, до конца того года, в котором рассмотренный объект выбыл из его собственности. Так, например, судья Московского городского суда в своем решении от 19.10.2016г. по делу №За-1162/2016 решил признать незаконным уведомление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра РФ, об отказе в приеме документов на комиссию от бывшего собственника имущества;
арендатору недвижимого имущества, если арендная плата устанавливается на основании кадастровой стоимости объекта. При этом данному лицу необходимо иметь при себе письменное согласие собственника имущества на его пересмотр, а так же договор аренды на данное имущество;
лицу имеющему исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
прокурору в случаях, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ и статьей 39 КАС РФ, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, а так же интересов Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

Далее, вам необходимо будет провести независимую оценку рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости или земельного участка. Важно помнить о том что, рыночная стоимость объекта, должна быть определена на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 12 Постановления пленума ВС №28).К примеру, на 1 января 2016 года. Иначе суд оставит заявление собственника без рассмотрения. Данная ситуация является наиболее часто встречающейся причиной проигранных в суде дел со стороны заявителей.

Кадастровую стоимость объекта недвижимости гражданам можно оспорить двумя способами: в административном порядке обратиться в комиссию по рассмотрению данных споров в территориальное подразделение Росреестра или же в Верховный суд республики, краевой, областной суд. При этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно тремя способами:

в Управление Росреестра;
через многофункциональный центр;
через портал Gosuslugi.ru

К заявлению об оспаривании, согласно ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ необходимо приложить следующий перечень документов, в противном случае его не примут к рассмотрению:

выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
кадастровый паспорт объекта недвижимости;
копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
отчет об оценке рыночной стоимости(порядок составления мы уже вам рассказали), составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Далее, в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании, комиссия должна направить вам уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению указав при этом даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости.

Заявление об оспаривании должно быть рассмотрено комиссией в течение тридцати дней со дня его поступления.

Лица, которые осуществляли определение кадастровой и рыночной стоимости, должны представить свои пояснения. Также их приглашают для участия в заседании комиссии.

В соответствии с ч. 15 Закона № 237-ФЗ комиссия по результатам рассмотрения принимает одно из двух решений:

об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
об отклонении заявления об оспаривании.

В случае, если вас не устроило решение комиссии, оно может быть оспорено в суде. Впрочем, можно, как уже говорилось выше, обратиться в суд сразу.

Порядок оспаривания в суде регулируется главой 25 КАС РФ. Рассмотрение этой категории споров отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции. Что же касается родовой подсудности дел, то иск подается в суды уровня субъекта РФ, то есть в верховный суд республики, краевой, областной суд и так далее. Вы, как заявитель, имеете право просить суд о выполнении одного из следующих требований (п. 1 и 2 Постановления пленума ВС №28):

об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической или кадастровой ошибки;
оспорить решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости;
оспорить действия или бездействие комиссии.

Обращаем ваше внимание на то, что в иск о пересмотре кадастровой стоимости нельзя включать требование о перерасчете налогов, так как это не является функция суда, потому заявление могут не принять. Не стоит забывать о сроках— заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.

При этом помните, на момент обращения в суд в ГКН не должны быть внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

На плечи административного исца ложится бремя доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величина рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. В данном случае к недостоверным сведениям п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 28 относит допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. К таким искажениям относятся:

неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия);
неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Если вам повезло, и суд своим решением изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения он обязан указать (п. 25 ППВС №28):

новую кадастровую стоимость (п. 3 ст. 249 КАС РФ). Сведения об этой стоимости соответствующие органы должны внести в государственный кадастр недвижимости;
дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Эта информация необходима для того, чтобы определить дату перерасчета имущественных налогов.

Если заявителем является организация, в резолютивной части решения суд отражает дату ее обращения в комиссию. В отношении предпринимателя он указывает дату подачи иска в суд. Если данное лицо предварительно обращалось в комиссию, ставится дата подачи заявления в комиссию. Затем, пересмотренная кадастровая стоимость недвижимости, установленная судом, используется для расчета налога на имущество и земельного налога с начала календарного года, в котором заявитель начал процесс обжалования (п. 15 ст. 378.2 и п. 1 ст. 391 НК РФ).

Мы постарались наиболее полно изложить для вас основную информацию по данному правовому вопросу. Советуем Вам заранее нанять хорошего юриста, который сможет заняться этой проблемой. Он подготовит все необходимые документы, правильно составит необходимые заявления и хорошо подготовится к судебным заседаниям. Таким образом, у вас будет больше шансов оспорить кадастровую стоимость имущества и получить положительный результат.